Арендный бизнес – один из наиболее популярных видов предпринимательской деятельности в Саратове, благо в городе масса нежилых площадей. Правда, кризис в экономике поубавил число желающих снять помещение для работы и даже заставил некоторых оставить арендованные места. Но эти факторы обернулись стабилизацией цен, так что арендаторы, скорее всего, возобновят активность. Поговорим о нюансах составления арендного договора.

Договор аренды является соглашением между собственником имущества и физическим или юридическим лицом, которому данное имущество передается во временное пользование за определенное вознаграждение. Документ, составленный с ошибками, впоследствии может создать проблемы и той, и другой стороне, вплоть до признания сделки недействительной. Нобходимо помнить о следующих основных моментах.

Лучше узаконить

Договор, на основании которого объект сдается в аренду на срок более 12 месяцев, подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной службы госрегистрации. На собственника это налагает необходимость платить налог. Он может выплачиваться в трех видах:

– налог на доходы частных лиц (13% от его годового дохода);

– налог на доходы индивидуального предпринимателя (если в документах указано, что доход от сдачи нежилого имущества – это основной источник прибыли, налог составит 6% от прибыли);

– патент на сдачу в аренду нежилого помещения (оплачивается только стоимость патента, сумма взносов – 6 % в год от потенциального дохода).

Нередко собственники, стремясь избежать налоговой нагрузки, предлагают заключить договор на 11 месяцев. В этом случае он останется простой бумагой, которая никак не защитит права арендатора: незарегистрированная сделка, по сути, не существует.

Обязательными пунктами арендного договора являются:

субъекты договора (ст.606 ГК РФ): информация об арендаторе и арендодателе (фамилии, имена, отчества, данные паспортов, для юридических лиц – точное наименование организации и реквизиты ее представителя; если в сделке участвуют посредники – их реквизиты);

объект договора (п.3 ст.607 ГК РФ): адрес недвижимости, тип помещения и его назначение, площадь, данные о собственнике, а также к договору приобщаются кадастровый паспорт объекта и правоустанавливающие документы владельца на недвижимость;

арендная плата (п.1 ст.654 ГК РФ): может исчисляться за единицу площади, за объект аренды или за единицу основных и вспомогательных помещений (дифференцированный подход). Сумма указывается в рублях.

Арендатору стоит помнить, что он имеет право на пересмотр арендной платы в сторону уменьшения, если сложился ряд объективных факторов, затрудняющих ведение бизнеса:

– если осложнен доступ к помещению в связи с проведением дорожных или строительных работ и тому подобными причинами;

– если ухудшилась транспортная доступность объекта;

– если снизилась видимость объекта и вывески арендатора из-за развернувшегося рядом строительства новых зданий или установки конструкций, закрывающих объект аренды.

Предупрежден значит вооружен

Составить договор аренды нежилого помещения можно в свободной письменной форме. Но это так называемая «условно свободная форма», в которой должен присутствовать ряд обязательных пунктов, отсутствие которых может повлечь отказ госоргана в регистрации документа. Поэтому обычно его составление поручается юристам – что не отменяет возможности каждой из сторон блюсти свои интересы, включая в текст необходимые пункты.

Например, если помещение оказалось оптимальным для ведения бизнеса, а владелец не хочет заключать договор на долгий срок, стоит предусмотреть пункт о преимущественном праве арендатора на продление договора по истечении указанного срока.

Если срок аренды не указан вовсе, это означает, что аренда действует в течение неопределенного срока. В этом случае нужно предусмотреть условие о том, что при намерении владельца прекратить действие договора арендатор должен быть предупрежден об этом не менее, чем за 3 месяца до предполагаемого окончания срока аренды.

В рамках договора арендатор может пользоваться предоставленным имуществом вместе со всем инженерным оборудованием здания – электросетями, сантехническим оборудованием, системой отопления, кондиционирования, вентиляции и канализации и т. д., если в тексте договора не указано иное. Но вот самостоятельно вносить изменения в состав имущества, затевать строительство или снос существующих на участке объектов нельзя, даже если речь идет о благоустройстве. Эту возможность лучше предусмотреть в договоре, прописав, подлежат ли затраты на дополнительные работы возмещению со стороны арендодателя (нередко они включаются в арендную плату). Также следует предусмотреть обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт, которую можно закрепить как за арендатором, так и за собственником – как договоритесь.

Поскольку коммерческое использование нежилого помещения в числе прочего предполагает, как правило, хранение товарно-материальных ценностей, стоит прописать в договоре вопрос о страховании и охране объекта недвижимости.

Важным пунктом любого договора является ответственность сторон. Стоит указать размер неустойки, а также предусмотреть другие рычаги воздействия, которые сподвигнут стороны исполнять свои обязательства. Также нужно прописать порядок урегулирования споров, в том числе досудебный порядок – чтобы сохранить время и нервы.

В число важных пунктов арендного соглашения также входят особые условия, которые предусматривают последствия сделки при форс-мажорных обстоятельствах, изменениях законодательства и других ситуациях, при которых оказывается невозможно выполнять обязательства.